上海宣布彻底松绑楼市，深圳、广州火速跟进，把今年的楼市松绑推上高潮。至此，能松绑的城市，基本都已经行动起来了。

 

对于今年房地产政策的近乎“V型”的转折，社会反应是有点割裂的：

官媒报道的是，新政公布后，市民看房热情高涨，成交量明显好转；

社交媒体的氛围是，降首付只意味着背负更大的债务、降利率改变不了“买不起”的问题；

银行看到的是，迎来的不是大量新增房贷业务，而是提前还贷的大军。

在两三年前，虽然房价已经明显见顶，而且下行趋势明显，但至少那时候大家的买房意愿还是比较强的，买得起房的人也比现在多得多。按正常的逆周期调节思路，楼市在两三年前松绑的成效是最好的，政策成本也比现在低得多。所以为什么到了普通人都买不起房、不愿买房的今年，才下决心要松绑楼市？

对此，现在有那么几个主流观点，但普遍经不起推敲。也不知道是主观的臆测，还是有意的误导？

1、新政是来找“接盘侠”的

从上个月某专家说的“还有1.8亿农民工没买房”，到现在的“首付比例降至历史新低”，两者联系起来，确实有点让人不寒而栗。

已经买房的人，经历过限购、经历过房价见顶，这些存量房他们是买不下手的。还没买房的农民工和年轻牛马们，确实是“接盘”的理想对象。

但就如前面提到的，真要他们接盘，两三年前他们对买房还有意愿、对未来收入还有憧憬的时候是最好的机会，何必等到今年呢？

股市的小主力都知道，找“接盘侠”的最佳时机，要么是暴涨后的第一波回调，要么是暴涨过程中的一次开闸；而决不是久跌到散户失去信心之后。

股市小主力都懂的常识，楼市大主力能不懂吗？

2、这是给富人抄底楼市的机会

既然普通人买不起、不愿买，那让富人“抄底”的逻辑，似乎就合情合理。

虽然房地产再次牛市的希望是看不到了，但跌到低于合理价值，“抄底”就有利可图。好比股市虽然长年3000点，但跌到2600的时候、散户都没钱买的时候，“抄底”的利润空间还是很不错的。

 

说到合理价值，参考成熟经济体的房地产市场，房子的合理价值体现在租售比上，而合理的租售比并不是一个固定的比例。同属极低风险的资产，房子的租售比与该国的国债收益率对标。

由于房产的流动性偏低，所以扣除维护成本后的合理租售比，要略高于国债收益率。

即使以2023年的房价水平计算，我国一线城市的租售比也只有1.3~1.5%。而国债收益率即使经历了一波狠狠的下行，也还有2.2%以上的水平，比租售比高一大截。

 

富人的知识面和理智都不是普通人可比的，他们很清楚房价还没跌到所谓的合理价值，更别说低于合理价值的抄底空间。所以他们更愿意选择国债，去年以来的国债投资热潮就是这么来的，硬生生把国债收益率给干下去了一个小台阶。

3、“去地产化”失败，经济还得靠房地产撑起

年前的时候，券商提出了一个新词“去地产化”，并用数据证实了过去两年我国“去地产化”取得了成功，经济在房地产持续下滑的背景下，维持正常的增长。

楼市新政出来后，不少人嘲讽券商被打脸，认为楼市的V型松绑代表“去地产化”的失败，经济还得靠房地产撑起。

这种逻辑有一定道理，但缺乏数据支撑。而且真这么想的话，格局就小了。

前面讲到“接盘”的问题，既然不指望普通人接盘，也不是给富人接盘，其实就只剩下一种可能：自己接盘。

房地产行业利润巨大，为什么以往自己不做呢？一方面是卖地已经能轻松吃到利润中的一大块；另一方面是扩张过程中，高杠杆带来的巨大债务风险，自己是当裁判的，红牌当然不会自己来吃。

现在卖地已经没什么空间了，扩张过程的债务问题也已经爆掉，这时候下场承包，无论利益最大化还是民意基础，都堪称完美时机。

撇开收储过程中可能出现的利益输送，收储的价格普遍是市场价的腰斩再腰斩，换句话说，租售比就是翻倍再翻倍，完爆国债收益率。