6月7号的高规格会议，又一次提及了房地产，与以往不同的是，这次并没有在需求端上着墨太多，重点说的“供给端出清”。

先把原话贴出来：“继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施”，“对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进”。”

这次的会，有点不一样。

咱们盘一盘关于房地产重要节点的会议，上半年有三个。

第一个是430，提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策”。

既说了存量，又说了增量。

这场会，首次提出了消化存量，引发了“去库存”的遐想，所以我们看到36个月以上的高库存城市暂停拍地。

同时也说了优化增量，那更好理解了，引导购房需求嘛，所以我们看到杭州成都西安一股脑全放开了。

第二个节点当然是517，15%首付，取消利率下限，上海5改3，广州全放开，主打刺激购房的需求端。

同时，又很详尽的部署了回收存量土地房产，商品房收储的路子。

第三个重要节点，就是6月7号这一次。

这次和前两次有什么不同呢？

注意用词，继续研究“新的”去库存措施，还加上了“解放思想”这个词。

都用上“解放思想”了，显然，除了既有的首付利率限购、棚改、国企收房，再大胆一些，还有更多更具想象力的招数没使出来。

为什么这次格外强调“去库存”？

因为需求侧的政策最容易执行，手起刀落，首付降到15%，利率下限取消，不再审查购房资格，连夜就能落地，执行的那叫一个快。

平安证券的统计，50城新房在517新政后21天时间里，累计成交套数比前21天环比增长18.8%，但6月（截至7日）日均成交环比5月又降8.1%。

需求端的措施出的快，热度来的快，效果消失的也快。

反过来，供给侧的出清难度，不是一个量级的。

我上一期跟大家聊过，为什么降首付利率都没用呢？因为从供给侧新房的出清，再过渡到二手房的出清，是一个漫长的过程。

咱们拿收房来说，现实比预想的要复杂。

粤开罗志恒总结了两种模式。

一是地方向房企收购待售新房，用作保障房。

二是以旧换新，路数有很多。

要么是中介帮卖代售，居民、中介、开发商三方合作，一边卖旧房，一边锁定新房房源。

要么是市场化的旧房换购，或者国企下场收购旧房用作保障房或者转卖，同时要求居民选择指定范围的新房。

但这里就存在一个问题：收房模式，能不能跑的通？能不能做到市场化？

天风宏观算了一笔账：如果以稳定房价、缓解地产压力为目的，国资需要以市价或者高于市价的标准进行收储。

当前的二手房租金回报率，大致就是政府收储作为保障性住房的预期回报。

如果以当前 2.25%的PSL利率或者2.3%的10 年期国债收益率作为国资的融资成本，截至 2023年11月，38个样本城市中，仅有14个城市的二手房租金回报率高于融资成本。