长期研究楼市的都知道，2014全国楼市新房库存超过7亿平米，那波救楼市曾尝试过多种方法，但效果不明显，市场还呈现进一步下滑趋势。

为促进销售，当时很多开发商尝试降价，结果是越降越不好卖，因为大家都担心后面还会降。结果是“涨价去库存”的策略被官方采纳，底气来源于拆迁。

但时至今日，楼市库存量相比上一波有过之而无不及，新房库存量超7.5亿平米，创我国历史纪录。是大家没努力吗？显然不是！除了拆迁这个招，其他的招能用的都用了，特别是房贷利率已经来到3%附近，这同样是历史不曾有过的。

有的网友很疑惑，什么招都用了，为啥就不能用降价这一招呢？只要再大幅降价，市场不就起来了么？其实，除了前面说的“买涨不买跌”原因。

还有一个现实原因，这轮楼市与上一轮最大的不同是，大多数开发商已经动弹不得。他们的土地和房子已经抵押给金融机构，涨价可以，但降价就涉及资产流失，造成资不抵债情形。所以，宁愿房子摆在那里增加金融成本，也不会贸然降价，否则，国有资产流失的罪名不是谁都负担起的。

但我们要明白，楼市这个“死结”必须打开，长期下去，更多的开发商会死掉，影响经济、金融安全，既然不能降价，那就涨价呗，起码有上一轮去楼市库存的经验摆在那里。唯一不同的是，上一轮有棚改拆迁做底，现在没了，但也不是没有招，从目前看来，目前已经包含两个方面，意味着打响楼市去库存“第一枪”。

一是各地下架了平台二手房成交价展示。目前包括北京、杭州、武汉、合肥、西安、南京等十多个一二三线城市均不展示二手房成交价了。也就是说，往往被买卖房人作为重要参考的小区历史成交价看不到了，你想了解只能问中介，中介告诉你的价格是真的假的谁也不知道。

很明显，这是官方行为。目的很明确，因为市场较冷时，买卖房人都是以小区最低成交价作为参考，导致真正想卖房的人，挂牌价越挂越低，而买房人同样也是以最低成交价为参考，都期望买到比成交价更低的房子，如此循环，对市场预期很不利，这是下架二手房成交价格展示的初衷。

二是叫停压价收购存量房，确保合理价收购。央行的这次官宣，要求培育专业化的评估公司，采取市场的手段收购存量房，做到收购价格合理，其实是叫停了此前一些地方打折收购存量房的做法。原因也很清楚，一方面房企积极性不高，谁也不想贱卖资产，另一方面，价格压低后，其他未被收购的房子也不好卖，毕竟收购价摆在那里。要求地方以合理价收购存量房，其实是给房企吃了定心丸，相对于现在卖不出去的行情，相当于是涨价帮助房企去库存了。

当然，由于库存量大，涨价格的事情自然不会一蹴而就，他得先有量的支撑。从目前看来，作为楼市风向标的一线城市在成交量上开始有了起色，这应是楼市中最积极的一个因素。比如：

深圳，3-5月份3个月的二手房月均成交量超过5000套，远高于2022年和2023年的月均成交量（3000套）；

上海，3-5月份二手房成交量分别为2.02万套、1.81万套、1.86万套，远高于2023年月均1.4万套成交量，也站上了业内确定的月度1.8万套楼市荣枯线；

而北京呢，虽然目前还没跟进“沪九条”，但二手房市场成交量也还可以，3-5月月均成交量为1.36万套，比2023年月均成交量高2000套左右。

广州也是类似情况，二手房成交量从去年底的4400套左右，增长至5月份的8400套左右，比2023年5月份也有近2000套的增长。

要知道，这还是有限购和首付比例限制条件下的市场，根据此前判断，不排除一线城市，特别是京沪，一旦再度松绑，市场成交量会进一步放大。一线城市作为楼市风向标和晴雨表，二手房成交量的持续攀升，对加快全国楼市去库存步伐无疑具有火车头作用。

不过，需要说明的是，“以涨止跌”，仅仅靠收购以合理价收购一部分存量房来实现市场目标，不太现实，也走不长远。好消息是，有一大有利因素正在形成，那就是“大放水”。

受制于全球经济增长压力，欧洲已经开启降息通道，而按照目前市场的普遍预期，老美最早9月，最迟11月也会跟随进入降息通道。那样的话，咱们的货币政策就有了更多施展空间。按照笔者去年底的预计，年内房贷利率有很大概率进入3以内，未来两年2字头的房贷利率或是普遍现象，中长期进入1时代也是必然。

道理很简单，无论市场有多难，但有大量的资金来到市场里，就容易水涨船高，何况是房子这样有较深厚的群众基础的固定资产，必然是许多没有投资渠道且货币面临贬值群体所追捧的对象。

可以预见的是，现在是官方政策上的“以涨止跌”，随着时间推移，加上更多优化支持楼市政策出台，事实上的“以买促涨”也会随之到来。就买卖房而言，现在显然不是最佳的买房时机，反倒是买的机会离我们越来越近了。